ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΗΜΙΥΠΑΙΘΡΙΩΝ ΧΩΡΩΝ & ΛΟΙΠΩΝ ΧΩΡΩΝ

Ν. 3843/2010 (ΦΕΚ 62Α/28-04-10) ‘’Ταυτότητα κτιρίων, υπερβάσεις δόμησης και αλλαγές χρήσης, μητροπολιτικές αναπλάσεις και άλλες διατάξεις’’.
Α. ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ
Με το Ν. 3843/2010 και συγκεκριμένα το Β κεφάλαιο, επιχειρείται η αντιμετώπιση του ‘’φαινομένου’’ της μετατροπής των ημιυπαίθριων χώρων, υπογείων και άλλων χώρων, σε χώρους κύριας χρήσης, καθώς και της προσθήκης χώρων εντός του όγκου των κτιρίων, με αντιστάθμισμα την αποκατάσταση της περιβαλλοντικής βλάβης που έχει επιφέρει η αντίστοιχη αύξηση της δόμησης στις περιοχές όπου βρίσκονται τα ακίνητα αυτά.
Αντιμετωπίζονται όμως μόνο χώροι που έχουν προκύψει από υπερβάσεις δόμησης και αλλαγή χρήσης, μέσα στο περίγραμμα του εγκεκριμένου όγκου, νομίμως υφιστάμενου κτιρίου, (δηλαδή ημιυπαίθριοι χώροι, πατάρια, σοφίτες, pilotis, υπόγειοι χώροι, χώροι ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, χώροι– αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων κ.λ.π.).
Δεν περιλαμβάνονται χώροι έξω από τον όγκο αυτό, όπως δώματα, κλεισμένα μπαλκόνια, κλεισμένες ή σκεπασμένες πέργκολες κ.λ.π. (τα οποία βρίσκονται εκτός του ιδεατού στερεού και του νομίμου ύψους του κτιρίου), ούτε η μετατροπή των παραπάνω χώρων σε χρήση που απαγορεύεται στην περιοχή των ακινήτων.
Εγκεκριμένος κτιριακός όγκος είναι το κέλυφος του κτιρίου που φαίνεται στην οικοδομική άδεια, από το δάπεδο του υπογείου μέχρι το δώμα ή την στέγη. Σε αυτόν συμπεριλαμβάνονται τα υπόγεια, η pilotis, οι αρχιτεκτονικές προεξοχές, τα πατάρια, ο χώρος κάτω από την στέγη (σοφίτα), οι ημιυπαίθριοι χώροι, ο μηχανολογικός όροφος, η αίθουσα κοινωνικών εκδηλώσεων.
Δικαίωμα υπαγωγής στη ρύθμιση αυτή, έχουν οι χώροι που η άδεια τους εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε μέχρι τις 2-7-2009 (κρίσιμη ημερομηνία) και όχι οι χώροι που δημιουργήθηκαν μετά την ημερομηνία αυτή με έκδοση οικοδομικής άδειας ή αναθεώρηση.
Μεταγενέστερη αναθεώρηση που δεν επηρεάζει τον ρυθμιζόμενο χώρο (πχ. αναθεώρηση για αλλαγή επιβλέποντα, παράταση ισχύος της άδειας κλπ) δεν απαγορεύει την υπαγωγή του στη ρύθμιση.
Προϋπόθεση για τη ρύθμιση είναι να επιτρέπεται η χρήση αυτή από τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις της περιοχής του ακινήτου.
Δεν υπάγονται στη ρύθμιση, οι περιοχές εκτός σχεδίου που τυγχάνουν ιδιαίτερης προστασίας, όπως ρέματα, βιότοποι, αιγιαλός ή παραλία, δάση, δασικές ή αναδασωτέες εκτάσεις, αρχαιολογικοί ή ιστορικοί κηρυγμένοι χώροι, αν και στις περιοχές αυτές κατά κανόνα δεν επιτρέπεται η δόμηση, θα μπορούσε πάντως να βρίσκονται κτίσματα με οικοδομική άδεια που εκδόθηκε πριν από την κήρυξη προστασίας της περιοχής.
Επίσης δεν υπάγονται στις ρυθμίσεις του παρόντος, αυθαίρετες αλλαγές χρήσης σε αρχαία η νεώτερα μνημεία κηρυγμένα με το Ν. 3028/02. Σε περίπτωση υποβολής αίτησης για χώρο που βρίσκεται σε διατηρητέο κτίριο κηρυγμένο από το ΥΠΕΚΑ απαιτείται, επιπλέον των δικαιολογητικών της παραγράφου 2, και η υποβολή της πράξης κήρυξης και γνώμη του αρμόδιου τμήματος Παραδοσιακών Οικισμών της Διεύθυνσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του Υ.ΠΕ.Κ.Α..

Β. ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ
1. Υποβολή φακέλου από κύριο ή συγκυρίους του ακινήτου (οι έχοντες την ψιλή κυριότητα), ή εξουσιοδοτημένος εκπρόσωπός τους, με βεβαίωση του γνήσιου της υπογραφής από Κ.Ε.Π. ή Α.Τ.. Στην περίπτωση συγκυριότητας, για το ίδιο αυτοτελές ακίνητο, η αίτηση υποβάλλεται και προσυπογράφεται από όλους τους συνιδιοκτήτες και εξουσιοδοτείται ένας εξ΄ αυτών ή και τρίτο πρόσωπο (π.χ. ο μηχανικός) να διεκπεραιώσει την ρύθμιση.
Για την υποβολή φακέλου απαιτούνται :
Αίτηση (τυποποιημένη που διατίθεται από την Πολεοδομική Υπηρεσία ή από την ιστοσελίδα της Υπηρεσίας μας), η οποία συνοδεύεται από φύλλο καταγραφής ελλείψεων εις 2πλούν, προκειμένου ο ιδιοκτήτης να λάβει γνώση των ελλείψεων.
Η αίτηση συνοδεύεται από α) Υ.Δ. Ν. 1599/86 (τυποποιημένη που διατίθεται από τις Πολεοδομική Υπηρεσία ή από την ιστοσελίδα της Υπηρεσίας μας) στην οποία συμπληρώνονται τα στοιχεία του ιδιοκτήτη αλλά και του ακινήτου, β) Τεχνική Έκθεση υπογεγραμμένη από αρμόδιο Μηχανικό, η οποία συνοδεύεται από θεωρημένα αντίγραφα της οικοδομικής άδειας, του τοπογραφικού διαγράμματος και της κάτοψης του ορόφου που βρίσκεται το ρυθμιζόμενο ακίνητο με επισήμανση της επιφάνειας που άλλαξε χρήση, γ) παράβολο Δημοσίου ύψους 250 € για Η/Υ χώρους (προσοχή ένα παράβολο για όλους τους Η/Υ χώρους) ή 350 € για τους λοιπούς χώρους και δ) παραστατικά αμοιβής Μηχανικού.
Το παράβολο των 250 ή 350 € συμψηφίζεται με το ‘’πρόστιμο διατήρησης’’ και επ’ ουδενί λόγω επιστρέφεται.
Αφού γίνει ο έλεγχος πληρότητας του φακέλου, κατά την ημέρα υποβολής της αίτησης, επιστρέφεται στον ή στους ιδιοκτήτες ένα θεωρημένο αντίγραφο της αίτησης με την σφραγίδα της καταχώρησης (1η Σφραγίδα), μαζί με το φύλλο των ελλείψεων.
Η αίτηση και ο φάκελος μπορεί να υποβληθούν και ταχυδρομικά με σφραγίδα Ταχυδρομείου ή με άλλο φορέα διακίνησης αλληλογραφίας (τηλεμεταφορά) μέχρι 28-10-2010 (6 μήνες) ή μέχρι 28-12-2010 (8 μήνες) αυτοπροσώπως. Στην περίπτωση αυτή ο έλεγχος πληρότητας γίνεται σε διάστημα 30 ημερών, από την παραλαβή του φακέλου.
Σε κάθε περίπτωση όταν υπάρχουν ελλείψεις ο ενδιαφερόμενος πρέπει να υποβάλλει τα στοιχεία που λείπουν εντός 15 ημερών από τότε που έλαβε γνώση, ελέγχεται η πληρότητα και σφραγίζεται με την σφραγίδα πληρότητας (2η Σφραγίδα).
Σε περίπτωση πλήρους φακέλου κατά την υποβολή τίθενται και οι δύο σφραγίδες.
Η μη τήρηση των προθεσμιών υπαιτιότητι της Υπηρεσίας, σημαίνει αυτόματα παράταση των προθεσμιών.
2. Μετά την υποβολή όλων των δικαιολογητικών, αναστέλλεται η επιβολή προστίμων και κάθε επιβολή κυρώσεων και επιτρέπεται η σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας, μετά την καταβολή της 1ης δόσης.
Η Πολεοδομία ενημερώνει τις συναρμόδιες υπηρεσίες (Δ.Ο.Υ., Ι.Κ.Α., Τμήμα έκδοσης αδειών, Τμήμα ελέγχου κατασκευών κ.λ.π.), ώστε να ανασταλούν τυχόν κυρώσεις και ήδη επιβληθέντα πρόστιμα, όπως προβλέπεται από τον Ν. 3843/2010.
3. Αφού διαπιστωθεί η πληρότητα, η Πολεοδομία προχωράει στον υπολογισμό του ειδικού προστίμου, το πολύ εντός προθεσμίας 60 ημερών, σε ειδικό έντυπο, που αποστέλλεται στον ιδιοκτήτη, ώστε με αυτό να καταβάλλει στο Δημόσιο το πρόστιμο, ολόκληρο ή σε δόσεις.

Γ. ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ ΕΙΔΙΚΟΥ ΠΡΟΣΤΙΜΟΥ ΔΙΑΤΗΡΗΣΗΣ
1. Το ειδικό πρόστιμο διατήρησης, διαβαθμίζεται ανάλογα με το μέγεθος, τη χρήση και τη γεωγραφική θέση του (εντός ή εκτός σχεδίου).
2. Το ύψος του προστίμου υπολογίζεται ως ποσοστό αξίας του χώρου, από το γινόμενο του εμβαδού δαπέδου με την τιμή ζώνης της περιοχής, όπως αυτή καθορίζεται από το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, από τις Δ.Ο.Υ., κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης.
3. Ως εμβαδό δαπέδου (δεν συμπεριλαμβάνονται οι τοιχοποιίες βάσει της Οικοδομικής Άδειας), θεωρείται το άθροισμα όλων των χώρων (Ημιυπαίθριοι, πατάρια, υπόγεια, ηλεκτρομηχανολογικός όροφος, Pilotis, σοφίτες κ.λ.π.).
4. Τα ποσοστά αξίας για ακίνητα που βρίσκονται ΕΝΤΟΣ σχεδίου ή εντός ορίων οικισμών κυμαίνονται από 5%, 7% και 9% για Α κατοικία, 6%, 8,50% και 11% για άλλη κατοικία, 7,50%, 10,50% και 13,50% για όταν τα εμβαδά δαπέδου είναι μικρότερα των 25 τ.μ., μεγαλύτερα των 25 τ.μ. και μέχρι 75 τ.μ. και μεγαλύτερα των 75 τ.μ. αντίστοιχα σε κάθε είδος ακινήτου.
5. Τα ποσοστά αξίας για ακίνητα που βρίσκονται ΕΚΤΟΣ σχεδίου ή εκτός ορίων οικισμών κυμαίνονται από 6%, 8% και 10% για Α’ κατοικία, 7,20%, 9,60% και 12% για άλλη κατοικία, 9%, 12% και 15% για όταν τα εμβαδά δαπέδου είναι μικρότερα των 25 τ.μ., μεγαλύτερα των 25 τ.μ. και μέχρι 75 τ.μ. και μεγαλύτερα των 75 τ.μ. αντίστοιχα σε κάθε είδος ακινήτου.
6. Σε περίπτωση που δεν έχει καθορισθεί τιμή ζώνης με το σύστημα αντικειμενικών αξιών του Υπουργείου Οικονομικών, ή το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου, για τον υπολογισμό της αξίας ως τιμή ζώνης λαμβάνεται η ελάχιστη τιμή ζώνης του οικείου Ο.Τ.Α. Α’ βαθμού.
7. Σε περίπτωση που η τιμή ζώνης είναι μεγαλύτερη των 1.000 €, τα παραπάνω ποσοστά προσαυξάνονται κατά 30% όταν δεν πρόκειται για Α’ κατοικία και όταν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου.
8. Για την εύρεση της αξίας των ‘’ρυθμιζόμενων χώρων’’ προστίθενται τα εμβαδά όλων αυτών των χώρων και αφού καθορισθεί η θέση του ακινήτου (εντός ή εκτός σχεδίου), η χρήση του χώρου (Η/Υ χώρος, υπόγειο, πατάρι), η κατηγορία τους (Α’ κατοικία, άλλη κατοικία ή άλλη χρήση) και βρεθεί η τιμή ζώνης, υπολογίζεται ως γινόμενο του εμβαδού δαπέδου επί την τιμή ζώνης και το ποσοστό.
9. Το ειδικό πρόστιμο για τις κατοικίες, μπορεί να εξοφληθεί μέχρι τις 28/12/2011, ενώ για τις υπόλοιπες χρήσεις μέχρι τις 28/4/2012. Το πρόστιμο μπορεί να καταβληθεί άτοκα σε έξι (6) ισόποσες δόσεις, η πρώτη των οποίων θα πρέπει να καταβληθεί πριν την 28/4/2011.
10. Επίσης στο ίδιο χρονικό διάστημα μπορεί να εξοφληθεί ολόκληρο το ποσό με έκπτωση 10%.
11. Μετά την ολοκλήρωση της καταβολής του ειδικού προστίμου τα παραστατικά προσκομίζονται στην πολεοδομική υπηρεσία που σφραγίζει την αίτηση του ενδιαφερομένου με την σφραγίδα περαίωσης της διαδικασίας (3η Σφραγίδα).


Δ. ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ
1. Οι χώροι που ρυθμίζονται με την παραπάνω διαδικασία ‘’ρυθμίζονται’’ για τα επόμενα 40 χρόνια ενώ μπορούν να μεταβιβάζονται με την επισημείωση ότι αυτοί ρυθμίστηκαν με τις διαδικασίες του Ν.3843/10.
2. Δεν επιβάλλονται νέα πρόστιμα για τους ρυθμισθέντες χώρους και δεν οφείλονται αναδρομικά φόροι και εισφορές (Ι.Κ.Α., μεταβίβασης κ.λ.π.).
3. Οι ρυθμιζόμενοι χώροι δεν προσμετρώνται στο συντελεστή δόμησης και τους όρους δόμησης που ισχύουν στην περιοχή, με την προϋπόθεση να επιτρέπεται η νέα χρήση, ενώ δεν απαλλάσσονται από άλλες εγκρίσεις για την λειτουργία τους (π.χ. W.C. Α.με.Α., πυρασφάλεια κ.λ.π., για χώρους υγειονομικού ενδιαφέροντος).
4. Οι χώροι για τους οποίους εξοφλήθηκε η εισφορά του Ν. 3775/09 (παλιός Νόμος για Υ/Η χώρους), μπορούν να συνδεθούν με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας. Για τα ακίνητα αυτά – ανεξάρτητα αν οι ιδιοκτήτες υποβάλλουν αίτηση με τον παρόντα νόμο – ισχύουν όσα ορίζονται στον νέο Ν. 3843/2010. ΚΑΛΟ ΘΑ ΕΙΝΑΙ ΝΑ ΥΠΑΧΘΟΥΝ ΣΤΟΝ ΝΕΟ Ν. 3843/2010
5. Οι χώροι για τους οποίους δεν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία των άρθρων 40 & 41, του Ν. 3775/09 (παλιός Νόμος για Υ/Η χώρους), μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του νέου Ν. 3843/10 και να υποβάλλουν αίτηση με τα προβλεπόμενα παραπάνω δικαιολογητικά χωρίς την καταβολή νέου παραβόλου. Τυχόν ήδη καταβληθέντα ποσά της εισφοράς του Ν. 3775/09 συμψηφίζονται με το ειδικό πρόστιμο του παρόντος Νόμου.
6. ΚΑΤΑΒΛΗΘΕΝΤΑ ΠΟΣΑ ΔΕΝ ΣΥΜΨΗΦΙΖΟΝΤΑΙ ΚΑΙ ΔΕΝ ΑΝΑΖΗΤΟΥΝΤΑΙ.
7. Η εξέλιξη της διαδικασίας γίνεται σε ‘’ειδικό ηλεκτρονικό αρχείο’’ ή σε ‘’ειδικό βιβλίο’’. Αντίγραφο του ηλεκτρονικού αρχείου θα αποσταλεί μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας στο ΥΠΕΚΑ.